[사이버타임즈(cybertimes)=이인수 감평전문기자]

감정평가의 기준가치는 "시장가치"이다. 감정평가할 때는 시장가치로 평가한다는 의미다.

시장가치는 쉽게 말하면 시장에서 형성되는 가치를 말하고, 학술적 정의로는 "대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래될 때 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액"이다. 얼핏 봐서는 실거래와 감정평가액은 같은 것이라 오해하기 쉽다.

그러나, 부동산이 시장에서 실제 거래되는 가격과 전문가가 평가한 감정평가액은 같지 않다. 그렇다면 이러한 차이가 발생하는 이유는 무엇일까?

네이버 부동산에서 볼 수 있는 가격은 "호가"로, 부동산중개인을 통해 매도인이 팔고 싶어하는 가격이다.

첫째, 부동산의 실거래 가격은 시장에서의 수요와 공급의 원칙에 따라 결정된다.

즉, 실거래가격은 해당 부동산을 사고자 하는 사람과 팔고자 하는 사람의 협상 결과에 따라 자연스럽게 형성된다. 반면 감정평가액은 시장의 실거래가를 반영하지만 이에 더해 감정평가사가 법적 기준과 전문 지식, 객관적인 데이터를 활용하여 평가한 가치이다.

둘째, 시장 가격은 시점에 따라 변동성이 크다.

시장 가격은 경제 상황·정책 변화·지역 개발 계획과 같은 외부 요인에 민감하게 반응해 단기적으로 급격히 오르거나 내릴 수 있다. 반면, 감정평가액은 이러한 급격한 시장 변화보다는 부동산이 가지는 본질적인 가치를 반영하기 때문에 단기적 시장 변화와는 차이가 나게 되며 또한 평가시점에 따라 그 시점에 따른 상황을 반영하기 때문에 감정평가액과 시장 가격은 달라질 수 있다.

셋째, 감정평가의 목적에 따라 차이가 날 수 있다.

예를 들어 대출 담보 목적의 감정평가는 일반적으로 보수적으로 책정되는 경향이 있다. 왜냐하면 금융기관에서는 감정평가금액으로 대출액을 결정하는데, 이때 시장의 변동성을 최대한 배제하고 대출기간 동안 발생할 수 있는 부동산의 가치하락 가능성까지 고려하기 때문이다. 또한, 과도한 감정평가금액으로 대출규모가 과다해지면 감정평가기관이 일정 책임을 부담할 수도 있기 때문이다.

반면, 보상을 목적으로 한 감정평가액은 후하게 평가되는 경향이 있는데 ①수용되는 토지 등 물건의 소유자들은 본인이 원하지 않는데도 불구하고 법률에 의해 강제로 수용 당하는 점 ②보상금에 관한 분쟁으로 인하여 불복절차가 진행되면 사업기간이 길어져 전체적인 사업비용이 커지기 때문에 이러한 점들을 반영한다. 

따라서, 시장가치로 인정되는 범위 내에서 감정평가 목적에 따라 평가금액이 달라질 수 있다.

넷째, 심리적 요인과 주관적인 기대치가 시장 가격에 영향을 준다.

시장에서 실제 거래될 때는 매수자나 매도자의 주관적 판단과 심리적 요인이 가격에 크게 작용하는 반면, 감정평가액은 객관적인 데이터를 우선시하여 심리적 요인을 배제한다.

예를 들어, 어떤 지역이 지방자치단체장 선거 중 후보들의 신규 지하철역 유치 공약으로 지역 아파트 시장이 들썩인다고 해보자. 이런 경우 기대심리에 의해 팔고자 하는 사람이 부르는 호가는 오르게 되고 투자 목적의 매수인이 몰려 일시적으로 이전보다 더 높은 가격의 거래가 이루어질 수 있다. 실제 지하철역이 유치될 지 여부는 결정된 게 전혀 없을 지 언정 기대감이 부동산 가격에 영향을 준다. 그러나, 해당 아파트를 감정평가한다고 한다면 이러한 주관적이고 불확실한 기대감을 온전히 반영할 수 없다.

다섯째, 부동산이 가지는 개별적 특성 때문이다.

동일한 지역에 소재하더라도 개별 부동산의 특성과 상태, 용도, 관리 상태 등에 따라 시장 참여자들이 느끼는 가치가 달라질 수 있다. 감정평가사는 전문적인 방법론을 통해 객관적인 평가를 수행하지만, 시장 참여자들은 보다 직관적이고 즉각적인 평가를 내리게 된다. 같은 도로변에 있는 대지 간에 비교한다고 한다면 그 대지가 도로에 접하고 있는 방향, 상권과 지하철역과의 거리, 면적, 대지의 모양 등을 비롯해 행정규제 - 지구단위계획이나 도시계획 등에 따라 가치가 달라질 수 있지만 시장 참여자들은 이를 세밀하게 고려하지 못한다.

같은 공장부지라도 접면도로의 폭과 형태, 고속도로 IC와의 접근성, 토지의 모양과 면적 등이 가치에 영향을 미친다.

감정평가사법에 의하면 감정평가사는 공공성을 지닌 전문직으로서 공정하고 객관적으로 그 직무를 수행하여야 한다고 되어있다. 따라서, 감정평가사의 핵심적인 업무인 평가금액의 결정은 객관적인 자료와 근거에 따라 공정하게 이루어져야 한다.

시장이 있음에도 감정평가사가 필요한 이유는 부동산의 가치를 결정하는 요인을 파악하는데 전문적인 지식이 필요하기도 하지만 단기적으로 볼 때, 시장이 늘 합리적이고 이성적으로 움직이는 것은 아니기 때문이다. 감정평가사는 일시적이고 투기적인 시장상황, 비정상적으로 보이는 일회성 거래 등은 배제하고 중·장기적인 관점에서 가치를 다각도에서 접근하여 살펴 감정평가액을 결정한다.

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