[사이버타임즈(cybertimes)=이인수 감평전문기자]

사업을 영위함에 있어 사업장은 사업의 근간이자 생계의 터전이다. 도로 확장, 재개발, 도시개발사업 등의 공익사업으로 인해 사업장이 수용 대상에 포함된다는 것을 알게 된다면 눈앞이 캄캄해 질 수 있다. 이번 글에서는 보상사업에 편입된 사업주라면 반드시 알아야 할 대처법을 정리해보고자 한다.

1. 공익사업 편입, 무엇을 의미하나

보상사업이란, 국가나 지자체 등의 공공주체나 LH공사, 도로공사 등의 공기업(때로는 S.O.C.용역 사기업)이 주체가 되어 도로·철도·하천의 개설 및 확장, 재개발·도시개발사업 등을 시행함에 따라 사업지 내 토지와 건물을 강제 수용하면서 소유주들에게 보상금을 지급하는 절차이다.

보통은 토지와 건물 그 밖의 지장물(건물이 아닌 여타 토지상의 모든 물건)이 보상대상이 되지만 사업장의 경우는 영업 그 자체가 침해된다. 사업의 시행으로 인해 폐업을 하거나 사업장을 이전해야 하는데, 이는 단기간에 이루어지는 것이 아니므로 법에서는 그에 대한 보상금을 지급하도록 하고 있다. 따라서 사업장이 편입되는 경우 영업손실, 이전비, 휴업 보상, 시설 및 설비보상 등을 별도로 보상받을 수 있다.

도로가 확장되면서 기존 도로변에 있던 식당, 공장 같은 사업장이 다른 곳으로 이전해야 되는 경우가 생긴다.

2. 매출자료를 미리 구비해 두어야

사업장이 수용되면 대부분의 자영업자나 중소사업자는 일정 기간 영업을 중단하고 이전해야 한다. 이때 보상금 산정의 핵심은 영업보상이다. 영업보상은 일반적으로 최근 3년간의 매출자료, 임대차계약서, 사업자등록증, 세금신고서 등을 토대로 산정되며, 이익률과 휴업기간을 고려해 보상액이 정해진다.

현금매출이 많은 경우 부가세신고자료 등 증빙서류를 갖추어야 한다. 보통 현금매출이 많은 영세 사업장은 이러한 증빙자료를 갖추지 못한 경우가 많다. "현금 매출이 많아 자료가 없다"는 주장은 인정받지 못하므로 세금 절감을 위해 현금매출에 대한 신고를 누락해온 경우 보상 시 도리어 불리하게 작용한다.

오래된 점포 등 영세사업장은 소액의 현금매출 비중이 높고 세금신고를 누락하는 경우가 많다.

3. 시설·기계설비 등의 매입 및 설치비용에 대한 자료를 준비해 두어야

많은 사업장이 기계설비, 냉장·냉동설비, 제조라인 등 다양한 장비를 갖추고 있다. 이들에 대한 이전비 및 재설치 비용은 보상 대상에 포함될 수 있다. 보상 감정평가를 받게 될 경우 이러한 시설은 별도 거래가 되지 않는 경우가 대다수이므로 감정평가사가 참조할만한 매입자료를 준비해두는 것이 좋다. 자료가 없이 보상 감정평가사가 임의로 산정한 비용은 실제 이전비에 한참 못 미칠 수도 있다.

기계설비는 공장 맞춤으로 별도 생산되는 경우가 많아서 그 가격과 설치비용을 알기 어렵다.

4. 법률 및 보상 전문가의 조력을 활용하여야

보상 과정은 행정절차와 법률적 검토, 그리고 평가 전문성이 모두 요구되는 복합적인 과정이다. 따라서 사업주 단독으로 대응하지 말고 보상전문 변호사, 행정사, 감정평가사와의 조력을 받아야 한다.

이런 전문가들은 보상 업무 시 사업주의 이해관계를 법적이고 실무적인 측면에서 틈새없이 대변해줄 수 있고, 큰 부담없이 불복절차까지 진행해준다. 특히, 감정평가사는 단순히 토지와 건물의 가치뿐 아니라 영업보상과 이전비용 산정, 손실평가까지 보상액을 직접 결정하므로 보상 평가 시 감정평가사의 "소유자 추천제도"를 반드시 활용하여 불리한 보상결과를 방지하여야 한다. 처음 협의보상단계에서 사업주가 직접 보상담당 감정평가사 한 명을 추천할 수 있기 때문이다.

행정사는 보상절차 전반에 대한 조력을, 변호사는 소송까지 진행하여주며, 감정평가사는 정당한 보상금액을 결정해준다.

5. 규모가 있는 사업장이라면 더 철저히 준비하여야

일반적으로 영업손실보상은 휴업기간을 4개월로 하여 해당기간 동안의 영업이익으로 보상이 이루어진다. 만약 규모가 있는 사업장이라면 단지 4개월만에 사업장의 이전을 완료하여 바로 영업을 재개할 수 없다. 그런데, 의외로 대다수의 사업장들이 이에 대한 대비가 부족하여 단지 4개월만의 영업손실보상만을 받고 있다. 법률 규정에 의하면  4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우라면 실제로 필요한 이전기간 동안의 영업손실보상을 받을 수 있으므로 실제로 필요한 이전기간을 증명하기 위해 감정평가사를 비롯한 전문가들과 함께 준비하여야 한다.

이런 규모가 있는 공장이라면 4개월 만에 이전하는 것은 불가능하다.

사업장이 수용된다는 것은 단순한 공간 상실이 아닌, 사업의 기반이 흔들리는 심각한 문제이다. 이런 경우, 전문가의 조언을 통해 보다 합리적이고 공정한 보상을 받을 수 있도록 준비하는 것이 중요하다.

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