[사이버타임즈(cybertimes)=홍유나 감평전문기자]

최근 2025년 들어 3개월이 채 되지 않는 기간동안 ‘토지거래허가제’로 인해 부동산 시장이 크게 출렁였다.

서울시가 올해 2월 12일 강남3구 일부 아파트에 남아 있던 토지거래허가제를 해제하였으나, 단기간 내 부동산 가격이 다시 급등하면서, 약 한달만인 3월 19일 이를 철회하고 더 넓은 지역(강남3구+용산구 지역 내 아파트)으로 다시 시행하기로 결정했기 때문이다.

집값 급등을 차단하기 위한 토지거래허가구역을 특정 구역이나 동이 아닌 구 단위로 한꺼번에 지정한 것은 이번이 처음이다. 이처럼 부동산 시장에 큰 영향을 주는 토지거래허가제에 대해 살펴보고, 이를 우회할 방법은 없는지 살펴보자. 

토지거래허가제란? 

토지거래허가제는 부동산 시장의 과열을 방지하고 투기적 거래를 억제하기 위해 특정 지역의 토지 거래를 제한하는 제도로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거하여 국토교통부 장관, 시·도지사, 시장·군수·구청장이 지정할 수 있다.
 

기본적으로 토지거래허가구역으로 지정되면 집이나 땅을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 받아야 하고, 주택은 2년간 실거주 목적 매매만 허용해 갭투자(전세를 끼고 매수)가 불가능하다. 허가 없이 계약을 체결할 경우 무효로 간주된다.

특히 주거용 토지는 토지이용계획서와 자금조달계획서를 제출해 실거주용임을 증명해야 거래가 가능한 구조다. 그렇다면 토지거래허가제에 묶인 강남3구 및 용산구의 아파트에 실거주하지 않으면서 매수할 수 있는 방법은 없을까?
 

토지거래허가제를 합법적으로 피해갈 수 있는 방법

정답은 바로 ‘경매’이다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제14조에 따르면, 민사집행법에 따른 경매는 토지거래허가의 적용을 받지 않기 때문이다. 

즉, 토지거래허가제 지역 내 아파트라 하더라도, 허가 없이 낙찰받을 수 있으며, 실거주 의무도 없어 토지이용계획서와 자금조달계획서를 제출하지 않는다. 따라서 토지거래허가제가 시행될 때마다 경매시장으로 투자자들이 몰리는 경향이 나타나곤 했다.

이처럼 토지거래허가제 재지정으로 인해 강남3구 및 용산구 아파트의 경매 취득이 외지인 투자자들에게 거의 유일한 대안이 되면서 낙찰가율이 상승하고 경쟁이 치열해질 것으로 예상된다. 단, 경매로 토지거래허가제 지역 내 아파트를 낙찰받는 경우 낙찰자가 매각대금을 전부 납부한 뒤 세입자를 받을 수 있어 처음부터 전세를 끼고 대금을 치를 순 없다. 이에 따라 매각대금을 전부 치룰 수 있는 자금력을 갖춘 경우에 노려볼 수 있는 전략이다. 

유의할 점은 매물 부족과 경제적 변수 등에 따라 장기적인 경매시장 전망은 신중히 지켜볼 필요가 있다는 것이다. 아울러 부동산 시장 정책의 변화에도 지속적으로 관심을 가져야 한다.

이번 토지거래허가제 지정 기간이 3월 24일부터 6개월에 불과하고, 정부가 강남 3구·용산을 토지거래허가구역으로 지정한 이후에도 시장 과열이 지속되는 곳은 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정하겠다고 밝혔기 때문이다. 

금번 정책의 번복에서 확인할 수 있듯이 부동산 시장 변화에 따라 정책이 빠르게 바뀔 수 있으므로 이에 대한 지속적인 관심이 필요하다. 또한 현 정책 하에서 활용할 수 있는 투자 방향에 대해 꾸준한 스터디가 필요할 때이다. 

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