[사이버타임즈(cybertimes)=이인수 감평전문기자]

부동산(토지, 건물, 아파트 등 구분건물)이 정비사업(재개발, 재건축)이 정비사업이나 보상사업에 편입된 경우, 소유자들은 종전자산 평가나 보상금 산정평가 시에 조금 더 유리한 결과를 받아보고 싶은 마음에 미리 시가 감정평가를 받아두고 싶어할 때가 있다.

실제로 보상이 예정된 지역이나 정비사업이 예정된 곳에서는 시가참조 목적으로 소유자들이 미리 감정평가를 받는 경우가 적지않다. 과연 감정평가를 받아두는게 유리할까? 결론부터 말하자면, 미리 감정평가를 받아두는 것은 절대 필요없으며 오히려 불필요한 돈 낭비가 된다.

왜 미리 시가 감정평가를 받아둘 필요가 없는 것일까?

1. 법률로 규정된 복수 감정평가 원칙

보상감정평가와 종전자산 감정평가는 관련 법률에 따라 2개의 감정평가법인에서 평가하도록 되어있다. 이는 평가의 객관성과 공정성을 확보하기 위함으로서, 적법절차에 따라 선정된 2개의 감정평가법인에서 특정한 날에 진행한 보상감정평가 또는 종전자산 감정평가만이 인정되며, 소유자가 개별적으로 받은 평가는 효력이 없다.

2. 시가참고 평가는 단순 참고사항에 불과

앞서 언급하였듯이 소유자가 개별적으로 받은 감정평가는 효력이 없고 단순 참고사항에 불과하며 실제로 보상 감정평가와 종전자산 감정평가 시에는 이에 구애받지 않는다. 또한, 이러한 시가참고 목적의 평가는 소유자 입장에서 다소 과하게 감정평가 받는 경우가 일반적이어서 법률에 따른 본 감정평가 시에서는 무시하는게 보통이다.

3. 평가목적 및 방법에 따른 차이가 존재

평가목적에 따른 감정평가의 취지와 평가방법이 다르기에 평가결과도 달라지게 된다. 농지를 평가한다고 할 때 시가감정평가는 등기부나 대장 기재에 따라 토지 그 자체만을 평가하는게 보통이다. 그러나, 보상평가의 경우는 농지에 농지 상에 존재하는 비닐하우스, 관정 등 시설물도 보상대상에 포함하기 때문에 시가감정으로는 보상금을 제대로 평가받을 수 없다. 정비사업 종전자산 평가의 경우는 전체 조합원 자산가치에 대한 가치평가 뿐 아니라 조합원들 사이의 형평성을 기하는데 취지가 있으므로 평가액이 시세 대비 다소 낮다는 이유만으로는 평가를 법적으로 부정하지는 못한다.

실제 사례를 통해 알아보자.

첫째 사례, 윤씨는 수도권 외곽 그린벨트 지역에 농지를 오랫동안 보유하고 있었다. 어느 날, 정부에서 신도시 개발을 발표하며 윤씨의 농지가 신도시 개발사업에 편입되어 수용대상이 되었다. 윤씨의 농지는 그린벨트에 소재한 토지이기에 오랫동안 평당 150만원 정도 수준이었지만 높은 보상금을 받고 싶은 마음에 수수료 100만원 들여 평당 200만원 수준으로 감정평가를 받았다. 하지만 1년 뒤 보상 감정평가가 진행되자 윤씨의 농지는 평당 170만원 정도로 평가를 받게 되었다.  윤씨는 보상담당 평가사 측에 항의 전화를 하기도 하고, 법무법인을 고용해 1년 넘게 보상금 불복절차를 진행했지만 시가감정은 아무 영향도 미치지 못했고 끝내 결과를 바꾸지 못했다.

둘째 사례, 김씨는 오랫동안 보유해온 아파트가 있다. 이 아파트는 재건축사업이 추진되어 최근에 사업승인까지 획득했다. 김모씨는 마침 재건축이 시행되기 전에 아들에게 증여하고자 했고 해당 아파트는 3억 6천만원에 감정평가를 받았다. 얼마 안있어 조합은 종전자산 평가를 진행하였고 종전자산 평가에서는 3억 4천만원으로 평가받았다. 이에 김씨는 왜 종전자산 평가가 3억 4천만원 밖에 나오지 않았느냐고 조합 측에 항의하고 이의신청도 진행하였지만 모두 기각되었다. 애초에 증여목적으로 시세보다 다소 높게 받았던 시가감정평가였기에 종전자산 평가에 아무런 영향도 미치지 못했다.

그렇다면, 가만히 손 놓고 있어야할까? 결코 그렇지 않다.

우선은 법률에 따른 감정평가 결과를 기다릴 필요가 있다. 그러한 평가결과가 매우 불합리하고 시세를 반영하지 못한다면, 법률상 별도의 불복절차가 마련되어 있으므로 이를 활용해야 한다.

보상사업 경우 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"에 따라, 보상평가 금액이 불합리하다 싶으면 수용재결 절차를 진행하면 되고 재결에서 결과도 만족스럽지 않다면 이의재결 절차를 진행하거나 바로 행정소송을 제기할 수 있다.

정비사업의 경우는 "도시 및 주거환경정비법"에 따라 이의신청을 제기하고 이가 받아들여지지 않을 경우 '관리처분계획인가'에 대한 취소소송이나 무효소송 등을 제기할 수 있다.

이때, 사후의 직접 비용을 들여 감정평가를 받아두는 것은 소송을 준비하기 위한 좋은 방법이 될 수 있다. 물론 소송단계에서 법원 의뢰로 감정평가가 따로 진행되기도 하기 때문에 앞서 이야기한 것처럼 별도의 감정평가는 불필요한 것 아니냐는 의문이 들 수 있다.

그러나, 소송은 권리구제의 최종단계이다. 법원에서 진행하는 감정평가는 의뢰인의 입장을 배려하지 않는다. 따라서 의뢰인의 입장을 대변할 감정평가를 반증으로 제출할 필요가 있다. 명백하게 불합리한 보상 감정평가나 종전자산 평가를 받았다면 변호사와 감정평가사의 조력을 얻어서 의뢰인 입장에서 합리적이고 타당한 감정평가서를 준비해서 제출하는 것은 소유자의 정당한 권리 확보를 위한 가장 좋은 방법이 될 수 있다.

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