[사이버타임즈(cybertimes)=이인수 감평전문기자]

사업자가 건물을 매각/분양하는 경우, 납부해야될 부가가치세도 결코 적지 않다. (ai생성 이미지) 

사업자가 부동산을 처분할 때는 양도차익이나 법인세는 신경을 많이 쓰지만 부가가치세는 은근히 놓칠 때가 많다. 토지와 건물이 함께 있는 부동산을 양도/처분하는 경우에는, 전체 거래금액 중 어느 부분이 토지이고 어느 부분이 건물인지 구분하는 문제가 곧바로 과세표준 산정과 연결된다.

부가가치세법상 토지는 면세 대상이다(부가가치세법 26조).

반면 건물이나 구축물은 과세 대상이 될 수 있다. 따라서 토지와 건물을 일체로 거래한 경우에, 부가가치세는 건물 부분에 부과된다. 그런데 실제 거래는 대부분 일괄금액으로 이루어진다. 거래 당사자들은 통상 토지와 건물을 하나의 경제적 일체로 보고 가격을 결정하므로 계약서상에도 이를 별도로 나누지 않는 게 보통이다. 집합건물인 아파트, 오피스텔, 다세대주택의 경우도 준공 후 분양 시 토지와 건물분을 나누고 부가가치세까지 표기하곤 하지만 분양규모가 작거나 분양 이후 거래의 경우에는 이를 하지 않는다. 거래는 일괄로 이루어지지만, 세금 계산 단계에서는 토지와 건물의 가액을 나누어야 한다. 

부가가치세법 제29조 제9항은 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물을 함께 공급하는 경우, 원칙적으로 건물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다고 정하고 있다. 다만 실지거래가액 중 토지와 건물의 구분이 불분명하거나, 당사자가 구분한 가액이 대통령령이 정하는 안분가액과 현저한 차이를 보이는 경우에는 시행령상 안분계산을 하도록 규정하고 있다. 그리고 부가가치세법 시행령 제64조는 그 안분기준으로 기준시가를 제시하면서, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분하도록 하고 있어서 법률이 감정평가를 인정하고 있다.

기준시가는 세법상 편의와 과세행정의 통일성과 형평성을 위해 마련된 기준므로 개별 부동산이 실제 시장에서 얼만큼의 가치를 지니는 지를 나타내진 않으므로 시세와 괴리가 크다. 실제로, 공시지가는 평균적으로 시세 대비 65~67% 수준이다. 특히 상업용·업무용 부동산처럼 토지의 입지 가치가 가격 형성에 미치는 영향이 큰 경우에는 이 차이가 더욱 벌어지게 된다.

바로 여기서 감정평가가 필요해진다. 부가세 안분 목적의 감정평가에서는 토지와 건물의 가액을 구분하여 산정하고, 그 비율에 따라 과세대상인 건물 부분의 공급가액을 계산하게 된다. 이는 단순히 세 부담을 줄이기 위한 절차가 아니라, 거래의 실질을 반영하기 위한 방법이다. 특히 거래금액이 크고 기준시가와 실제 시장가치의 차이가 클 것으로 예상되는 부동산이라면 감정평가를 적극 검토할 필요가 있다. 필자가 직접 경험했던 사례를 간략하게 소개한다.

A법인은 서울에 보유한 오피스텔을 처분하였다. 현재 조세특례제한법상 국민주택규모(85㎡)를 넘는 주택은 처분시 부가세를 납부해야만 한다. 기준시가로 산출할 경우 전체 가액 중 건물분이 상당수를 차지했지만 감정평가로는 그 비율이 30%가 채 되지 않았다. 이는 토지의 개별공시지가가 예상 시세의 절반 수준에 불과했기 때문에 발생한 결과였다. 이렇게 해당 법인은 감정평가를 통해 1억원이 넘는 부가세를 절감할 수 있었다.

물론, 어떤 경우에는 기준시가 방식이 납세자에게 더 유리할 수도 있다. 국세청이 고시하는 기준시가도 현재의 건축비 수준에 한참 못미치고 있기 때문이다. 이에 따라 감정평가가 필요할 지 아니면 기준시가대로 신고할 지, 부가가치세에 대한 진지한 고민이 필요하다. 자칫 잘못된 선택으로 수천만원, 수억원을 과도하게 납부하게 될 수 있기 때문이다.

토지와 건물을 함께 처분하는 경우 기준시가에 의한 기계적 안분이 항상 합리적인 결론을 보장하는 것은 아니다. 따라서, 납세자는 거래 이전 단계에서부터 기준시가 방식과 감정평가 방식의 효과를 비교·검토할 필요가 있으며,  이에 감정평가를 적극적으로 활용함으로써 불합리하게 과도한 세금을 피할 수 있다.

#이인수선진주민e음위원회열린법률자문단감평전문위원

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